ساختارهاي توليد رانت شهري و مسئله مسكن

به گزارش مجله روز ، اين آمار نشان مي دهد كه مسكن حتي براي يك گروه با درآمد متوسط ​​و كم جامعه شهري در يكي از كلانشهرهاي ايران فراتر از يك رويا است. بنابراين ، با تحليل صحيح مسئله مسكن ، به عنوان اصلي ترين نياز عضوي از جامعه ايران و ارتباط آن با توسعه شهري ، راه حل هاي لازم براي كنترل آن و در دسترس قرار دادن ، يافتن و اجراي آن ارائه مي شود.

يك كارشناس ارشد برنامه ريزي شهري و يكي از اعضاي انجمن خبرگان دادگستري استان فارس در اين باره به مجله روز گفت: “مسئله مسكن را مي توان به دو قسمت اصلي” تأمين زمين “و” ساخت خانه “به عنوان خانه اصلي تقسيم كرد. زيرساخت ها ، اساساً مربوط به توسعه شهري ، به ما اجازه مي دهد تا بيشتر روي اين موضوع تمركز كنيم ، راه حل هايي براي مهار قيمت ها و روند صعودي قيمت مسكن پيدا كنيم.

جلال كامران نيا با يادآوري اينكه اساس توسعه شهري در كشور ما برنامه هاي شهري به ويژه برنامه هاي جامع (ساختار استراتژيك) و تفصيلي است ، اظهار داشت: ميزان زمين مورد نياز براي گسترش شهرها تعيين و محدوده شهرها بر اساس آن و توسط يك مقام قانوني تاييد شده است. براي شهر شيراز ، آخرين طرح جامع (ساختار استراتژيك) سال 2009 در شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران تصويب شد كه مساحت مصوب آن حدود 19 هزار هكتار است ، يعني حدود 6 هزار هكتار در مقايسه با برنامه قبلي دامنه آن را افزايش داد. البته بخشي از اين اراضي در اين دوره به صورت طرح هاي ساماندهي شمال غربي و برنامه هاي توسعه جنوب به شيراز الحاق شد.

برنامه هاي توسعه يا اجاره

اين كارشناس برنامه ريزي شهري گفت: متأسفانه ماده 101 مشمول ماده 101 قانون شهرداري است كه تنها مكاني است كه بخش عمومي (شهرداري) مي تواند مقداري از اين ارزش افزوده را دريافت كند. قانون شهرداري ها كه مي توان آن را يكي از مهمترين قوانين شهرسازي در ايران دانست ، به گونه اي تنظيم مي شود كه با ترديدها و ابهامات فراوان و بدون در نظر گرفتن بخشي از حقوق عمومي ، يكي از زمينه هاي مهم توليد اجاره بهاي مالكان و تخليه بخش هاي عمومي حقوق يك حقه است.

وي با اعتقاد به اينكه اگر اين ماده قانوني بتواند حقوق كافي را به كل جامعه شهري اعطا كند اگر به درستي تنظيم و كارشناسي شود ، “وي گفت:” سهم بخش دولتي در زمين هاي مجاور شهرها در قالب برنامه هاي توسعه 43.76٪ تخمين زده شده است مورد “. با اين حال ، در برخي محاسبات شهرداري ، با توجه به معابر حاصل از تفكيك سهميه شهرداري يا مراحل برنامه تفصيلي ، همين مبلغ كاهش يافته است و در برخي موارد ، سهميه بخش دولتي به كمتر رسيده است. بيش از 30. اگرچه آنچه باعث كيفيت اين زمين ها شده الحاق به منطقه شهري و در نظر گرفتن كاربري هايي است كه در آن موارد مالكان نقشي ندارند و اين ارزش افزوده تأثير شهر و بخش عمومي بر اين زمين ها

ناديده گرفتن حقوق عمومي در توسعه شهري

كامران نيا ادامه داد: متأسفانه در طول تاريخ توسعه شهري ايران و دفاع همه جانبه از حقوق مالكيت خصوصي ، اين مسئله به خوبي درك نشده بود ، به ويژه برخي از مديران كه بايد ضمن درك نظر در مورد اين قوانين ، قوانين عمومي را بهتر اصلاح كنند و اين قوانين را عادلانه جلوه دهند آنها با ايجاد سكوت و بي توجهي در ايجاد اين شرايط نقش داشته اند.

وي خاطرنشان كرد: اگر اين قوانين با در نظر گرفتن كليه حقوق عمومي تنظيم شود ، مي توان تصور كرد كه چه منابع عظيمي در اختيار بخش دولتي براي توليد مسكن اجتماعي براي طبقات متوسط ​​پايين جامعه و مانند بسياري از كشورهاي پيشرفته است. در ايران همچنين اين فرصت را داشت كه نقش موثري در حل مشكل مسكن ايفا كند.

حقوق از دست رفته شهرها و شهروندان

كامرانونيا گفت: “متأسفانه ، درك سنتي از نقش شهرداري ها و توجه نكردن به مشكلات حياتي شهر باعث شده است كه برخي جايگاه شهرداري را به يك سازمان خدماتي كاهش دهند و در اولين پاسخ ، نقش مهم اين نهاد را ناديده بگيرند. به خواسته هاي عمومي “.

اين كارشناس دادگستري ادامه داد: ماده 101 قانون شهرداري سال 1390 اصلاح شد ، سالي كه مي تواند نقطه عطف بسيار مهمي در رشد شهر و افزايش ارزش زمين محسوب شود. در حالي كه قبل از اين قانون بخش دولتي مباني قانوني براي جلوگيري از تضاد منافع ، اتخاذ روشي واحد براي تفكيك زمين شهري و محاسبه و به دست آوردن كامل سهم بخش دولتي لازم بود ، اما متأسفانه آنچه از قانون استنباط مي شود ، نبود يك رويه واحد براي تفكيك زمين و عدم دريافت حقوق شهر و شهروندان يك ارزش افزوده كامل است كه در شهرهاي كشور توليد مي شود.

وي با بيان اينكه ذكر يك مثال ممكن است اهميت اين ماده قانوني و لزوم اصلاح اساسي را نشان دهد ، توضيح داد: در حال حاضر قيمت هر هكتار زمين كشاورزي خام در خارج از شهر شيراز حدود يك ميليارد تومان است. (100 هزار تومان) هر متر) ، اما قيمت يك متر مربع زمين مسكوني در قسمت مياني يا پايين همان شهر حدود 5 ميليون تومان است. اگر مطابق ماده 101 قانون شهرداري ، يك هكتار زمين قابل كشت وارد محدوده شهر شود و 50٪ اين مقدار به صاحب خالص برسد ، ارزش اين مقدار زمين بيش از 25 ميليارد تومان خواهد بود. به طور خلاصه ، ارزش افزوده اين زمين 25 برابر زماني كه در خارج از محدوده شهر بود ، است.

اين كارشناس برنامه ريزي شهري ادامه داد: با توجه به اين امر طبيعي است كه پشت درب اتاق برخي از فرمانداران ، مديران راه و شهرسازي و شهرداري ها يك صف تنگ و تشنگي وجود دارد تا درخواست الحاق اراضي خود به شهرهاي لار در آباده و شيراز در “براي ديدن. اين ارزش افزوده اين است كه حتي با استناد به آيه شريفه “Lis lansan ala ma savi” ، كه مي گويد ما براي انسان چيزي جز تلاش در نظر نداريم ، از نظر شرع نيز به بخش دولتي تعلق دارد.

حقوق افراد در جيب دلالان و دلالان

كامرانونيا گفت: در واقع اجاره اي كه حاصل تلاش مالكان نيست و به دليل ورود به محدوده شهر متعلق به زمين ها است و متعلق به بخش دولتي است ، در نتيجه عدم آگاهي برخي نمايندگان ، مقامات و كارشناسان ، به ويژه در دهه گذشته. صاحبان و اكثر آنها وارد چرخه سفته بازي و گمانه زني زمين و افزايش قيمت مسكن ، انحصار در زمين به عنوان مهمترين ورودي توليد مسكن و در نهايت ، نارضايتي و اعتراضات عمده شهروندان در حال مصرف اين كالا.

وي افزود: كميسيون ماده 5 و كارگروه زيرساخت ها و توسعه شهري به عنوان مرجعي براي تغيير كاربري و الحاق زمين در شهرهاي هر استان ، يكي ديگر از ستون هاي توليد ارزش افزوده در شهرها است. با برخي تصميمات اين دو م institutionsسسه ، سالانه ميلياردها ميليارد اجاره به نفع موجر و موجر ايجاد مي شود كه اين يكي از مهمترين دلايل هجوم صاحبخانه به صف اين كميسيون ها است.

راهكاري براي اجتناب از اجاره زمين در شهرها

كامران نيا تأكيد كرد: ماده 5 قانون اساسنامه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران كه بيش از نيم قرن باعث ايجاد اين وضعيت شده است اصلاح مي شود و امضاهاي طلايي ‘برخي افراد ضمن جلوگيري از اجاره اجاره و بارندگي منافع برخي از مالكان و محاسبه دقيق ارزش افزوده تغيير كاربري املاك و تملك آن توسط بخش دولتي مي تواند منجر به ايجاد ساختاري شود كه در آن مسئوليت اداري محدود باشد و رقابت براي بدست آوردن مكانهايي با امضاهاي طلاكاري شده برداشته شود.

وي اضافه كرد: “در حقيقت ، به نظر مي رسد وقتي زمينه توليد درآمد و سود استثنايي فقط در حين تصميم گيري هاي يك جلسه در يك جامعه فراهم مي شود ، تفاوت زيادي بين افراد و آنچه مي تواند از انحراف و فساد جلوگيري كند وجود ندارد. ، در واقع ، اصلاح ساختارها و از بين بردن دلايل ايجاد رانت و سود استثنايي و دستگيري صاحبان واقعي اين ارزش افزوده ، كه بخش عمومي است ، مي تواند مفيد باشد. دهه گذشته ، اين تعداد افراد كمي را به فكر فرو برد در مورد اصلاح اين ساختار توليد اجاره در شهرها و پيشنهادهاي كمتري براي بهبود اين وضعيت ارائه شده است.

اين كارشناس برنامه ريزي شهري يادآوري كرده است كه يكي از دلايل بحران مسكن در كشور مسئله تأمين زمين است و برخي قوانين و رويه ها منجر به توليد اجاره هاي بالا و حدود 25 برابر براي مالكان زمين شده است. علت ارزش افزوده زمين در شهرها و كسب سودهاي كلان توسط صاحبان زمين به طور دقيق مشخص شده است و در فرصت كنوني جامعه ، كه پارلمان آن به دنبال يافتن راه حلي است ، براي اصلاح اين موارد زمينه اصلاحات را فراهم مي كند. .

كامران نيا گفت: “يكي از اين راه حل ها اصلاح سريع ماده 101 قانون شهرداري است ، به طوري كه حداقل 80٪ از ارزش افزوده ايجاد شده توسط الحاق زمين به محدوده شهر ايجاد مي شود.” حقوق در شهرها (در طي مراحل تهيه نقشه هاي شهري (جامع) يا به درخواست مالكان ، آنها به بخش دولتي اختصاص مي يابند.

اين كارشناس برنامه ريزي شهري اظهار داشت: در اين راستا ماده 5 قانون تشكيل شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران بايد اصلاح شود تا كليه اراضي و املاك مورد استفاده در كميسيون به 80٪ ارزش افزوده به بخش دولتي

كامرانونيا همچنين اضافه كرد: “در اين راستا ، حداقل 50٪ از منابع به دست آمده با اصلاح مواد فوق فقط بايد در تأمين مسكن براي طبقات متوسط ​​و پايين جامعه با تمركز بر شهرداري ها استفاده شود ، بنياد مسكن “، اين نهادها آيين نامه اجرايي را در اين زمينه تهيه و تصويب كردند.

انتهاي پيام